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西安楼市蝴蝶效应袭来

2019/06/08 来源:四平信息港

导读

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本文首发于公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯立场。投资者据此操作,风险请自担。

西安(楼盘)城市化发展的内驱动力、时间窗口和全国调控的“蝴蝶效应”,奠定了西安楼市快速发展的新基础,但是目前当地人士认为“东部得病,西部开药”的观点,也反映了西安楼市快速发展机会与调控之间的一丝冲撞。

高新区绿地项目

中房报 樊永锋 西安报道

2017年,对房地产而言并没有出现“小年”,沉寂多年的西安楼市,还迎来了翻身。

库存量大、去化周期长曾是西安楼市的标签。这个西北的省会城市,2016年商品住房销售面积环比有较大的上升,但是商品房销售均价上涨有限,上涨幅度5.3%,房价保持在7200元/平方米左右的水平,较众多一线城市高达两位数的涨幅,属于铢两分寸。

情况在2017年出现反转。国家统计局发布的2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,西安新建住宅价格环比上涨0.3%,同比上涨13.4%;新建商品住宅价格环比上涨0.3%,同比去年上涨14.7%。据世联行(002285,股吧)西安分公司分析数据显示,2017年前三季度西安商品房成交价格为8629元/平方米,同比上升22%,环比上升17%。

10月中旬,中国房地产报在西安调查房地产市场情况发现,西安楼市格局现在绕不开的是曲江、高新、城南、经开这些热点区域,成熟的区域配套和大批品牌房企的驻扎开发,吸引购房者涌入,曾经籍籍无名的城西浐灞,在2017年跃入购房者眼帘。

根据中原地产上半年监测报告,西安楼市各区域供应热度由高到低依次为:城西、浐灞、经开、高新、曲江、城南、城东、城北、长安、城内。在上半年,城西片区入市房源占比22%,浐灞紧跟其后占比17%。

世联行西北区域公司总经理杜佳琳在接受中国房地产报采访时表示:“2016~2017年强力去库存后,目前西安主流畅销刚需项目主要分布在三环以外,整体市场已经进入三环时代;市场开始出现分化。品牌开发商价格与非品牌开发商价格开始出现分化,品质高的产品溢价能力强过品质一般的产品;地铁对西安的置业选择及房价的拉动作用愈加明显,未来随着更多地铁线路的开通,西安的房地产外扩格局将被进一步强化;西安中大国际九号项目高价快速去化,充分印证了西安房地产高端市场的潜力,将逐渐进入豪宅时代。”

对于2017年西安楼市价格的快速向上变化的原因,杜佳琳向中国房地产报表示:“西安房价与周边其他城市相比仍处于价值洼地,今年上半年商品房供不应求,属于补涨状态。此外,上半年受宏观大环境利好的影响,各品牌开发商加速布局西安市场,为西安房地产市场带来更好的预期。”

“西安房价和全国房价有关联性,东部沿海城市和北上广相继出台限购政策后,一些投资客将目光转移到西安投石问路;此外,西安致力于城市发展的政策利好拉动了投资者预期,比较周边城市属于价值洼地,北京(楼盘)、上海(楼盘)投资客涌入西安楼市;开发商本身有涨价动机也是驱动房价上调的原因之一。”西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗向中国房地产报给出了他的观点。

在楼市价格上行的同时,今年西安的调控频率也是的年份,一年五次的调控,首付比例提高、预售监管从严、房贷政策收紧、购房资格严审、投资投机被挤压,政策叠加让西安房价快速连涨得到了一定的遏制。

美好需求时代躬逢其盛“目前我们的开盘均价为每平方米9000多元,限购政策影响有限,主要是西安本地及周边县市的客户居多,都有社保,目前处于集中签约阶段。”西安雅居乐锦城的一位置业顾问匆匆结束中国房地产报的采访,转而接待买房客户。

这个位于西安城西大庆(楼盘)路延伸段、阿房一路以南的雅居乐锦城,是西安近期新开盘的项目,售楼中心内人头攒动,开发商工作人员忙不迭地接待来访客户,中国房地产报调查发现,问询和签约的客户多数为西安及陕西省内的地缘性客户。

一位从延安远道而来的购房者准备签约,他向中国房地产报表示:“我看中大房企的信誉、户型和较好的配套”。

中国铁建·万科翡翠国际

作为西安楼市名片,曲江自然是绕不过去的重要板块。中国铁建·万科翡翠国际项目作为区域内坐拥优势地段的楼盘,虽然只有零星房源在售,但是看房客依然络绎不绝。

售楼处的置业顾问告诉:“目前在售的是高层精装修部分房源,均价为9000~10400元/平方米,客群变化不大,本地客户较多。”

碧桂园凤凰城销售现场

城北的碧桂园凤凰城则是西安在售的明星楼盘,也是碧桂园打造的第11个凤凰城,基于配套学校以及临近未来的地铁线,外加本身的品牌效应,这个千亩大盘一经推出便颇受追捧。中国房地产报在现场发现,目前该项目高层产品处于推盘阶段,具体价格并未公布,但是售楼人员称价格将参照已售价格,据安居客实时已售洋房均价在15000元/平方米左右。

碧桂园凤凰城的销售人员称:“选择凤凰城的客户多数是改善型客户,经济条件允许的情况下,多数优先选择洋房。”

未央区昆明(楼盘)路的中海·昆明路9号项目在8月13日洋房开盘,房源面积130~159平方米,参考价格14000~18000元/平方米,推出不久后就基本销售完毕。融创西安宸院项目位于西沣路与西部大道十字交会处,在今年6、7、8月份分别推出不同楼栋的洋房产品,每次都供不应求。

2017年来西安住房消费市场一个新的变化是,购房面积需求跟随政策而变化明显,年初90~120平方米面积占市场份额40%以上,在限购政策尤其是6·28政策后,90~120平方米面积段开始出现下滑,截至8月底,占比下降至31%;占比一直处于17%~18%之间的120~140平方米面积段在8月底也继续下滑,跌破15%的市场份额。但是,70~90%户型占比在6·28政策之后连续两个月呈攀升之势,8月底达到了今年峰值26%,首次刚需置业需求明显攀升。从9月份开盘的项目房源推售来看,华远海蓝城、中航华府、金地西沣公元、融创天朗蘭园、紫薇西棠等多家项目开盘主力户型都是刚需和首改户型,面积都在100平方米左右。

对于西安房地产市场的新局面,杜佳琳表示:“沣东新城、港务区、秦汉新城、临潼新城已成为开发商拿地热点,市场和产品开始出现分化。”

地产板块表现各有千秋

楼市三环时代,西安各房地产板块的表现各不相同。

走在西安“名片”曲江会发现,主流在售楼盘集中而建,雁翔路公园南路板块集结了阳光城(000671,股吧)、万科、旺座城海德堡等楼盘;地铁4号线金泘沱曲江CCBD板块集合了曲江香都、金辉、大华曲江等项目;新开盘的有南路集中了保利、曲江美好时光、金地等。中国房地产报调查发现,目前曲江在售产品基本偏大户型改善,价格相对较高。均价大多在13000元/平方米。中国房地产报不完全统计,曲江目前楼市均价在13900元/平方米左右。

长安区主要在售楼盘中,绿地城是纯改善型产品,均价在16000元/平方米。万科城润园作为精装修产品,均价在12000元/平方米。综合来看长安10月上旬均价约9671元/平方米。

浐灞片区一直作为西安的价值洼地存在,房价较其他区域相对较低,目前,已步入万元时代,五证齐全,房源充足的楼盘较为稀缺。该区域楼盘多集中在地铁沿线,高新地产枫林九溪项目是该区域较为典型的项目,高层均价达到了11000元/平方米。

城北作为西安发展较早的区域,随着地铁的开通和道路交通的清晰化,成为了置业者选择的重点区域,在售楼盘均价在9500~10000元/平方米,代表性楼盘有碧桂园凤凰城、恒大国际城、中国铁建西派国际。

西安城西方向(包括高新、城西、西咸新区)的项目中,许多楼盘近期开盘的房源已经售罄,均价在10000元/平方米。

高新区均价为14583元/平方米。高新区主流楼盘中目前有房源在售的项目,主要以刚需、改善型产品为主,均价全线过万,但以主流楼盘中中端档次来看,多数均价在11000元/平方米左右,名企开发的改善型产品则在16000元/平方米以上。

相比高新区,城西区域户型明显比高新区刚需房较多,户型在70~120平方米区间居多,价位基本向10000元/平方米看齐。

西咸新区楼盘各有千秋,客群定位清晰,有200多平方米改善偏豪宅型项目,也有77平方米刚需型项目,针对不同购房群体,客群分化明显,均价在9000元/平方米左右。

对于西安各区域板块的楼盘分布及价格走势,杜佳琳向中国房地产报分析称:“高新、曲江多年发展积淀,城市地位进一步奠定,成为全市房价实现度的区域。未来可供开发的土地稀缺。城南、城东、城西、城北、长安、经开供求两旺,房价稳步攀升,土地以城市更新和棚户改造形式供应。浐灞区域快速去库存,受环境资源利好影响,房价攀升较快,未来土地潜在供应以商办用地和城中村改造居多。沣东、沣西、秦汉新城、港务区、航天房地产加快布局和发展,土地存量较多,未来发展空间较大。”

品牌溢价的竞合大幕拉开

房地产市场火爆发展背后,市场开发层面发生了深度生态改变。

杜佳琳亲历了市场一波三折的震荡。2017年4月18日出台轮政策,主要是商品房限售的政策,此轮政策对市场的影响不大,因市场主力客户都是买房用于居住。2017年6月28日出台第二轮政策,进一步强调限售政策,同时提出外地人限购政策。此轮政策出台半个月内对市场影响非常大,客户上门量下降50%左右,成交下降20%左右,但是随着政策出台时间的延续,政策在不断地消化中,到9月初影响消化殆尽,市场基本回归政策出台前状况。2017年9月13日出台第三轮政策,进一步强化限购内容,本地人限购2套房,外地客户限购1套房。此轮政策出台对市场影响比较大,尤其是对于高端改善类住宅,成交下降30%左右。

她表示:“现阶段西安市场仍处于供销两旺状态。纯刚需类产品受政策影响不大,对于高端改善类以及小面积2房以下产品影响较大。今年新进品牌开发商基本都2018年才能入市,将会为西安市场带来创新型产品和更高的产品品质。”

陕西省房地产研究会会长王圣学接受采访时表示,不断加码的限购政策对于西安这样以刚需为主的需求市场,不会引起太大的波澜。

过往西安楼市本土房企主导的市场格局发生变化,竞争格局的加剧,本土房企寻求与品牌房企合作成为潮流。

继2015年天朗与融创合作之后,在西安本土房企就掀起了与大牌房企合作的浪潮,万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目,合作开发模式成为西安本土房企在竞争中求生存的重要模式。

合作代建的形式越发成熟,对于本土开发企业来讲,这不失为寻求出路的一剂灵丹妙药,这样的浪潮也就代表着西安楼市正在向品牌化房企时代迈进。杜佳琳表示:“在西安房地产市场新的格局下,本土房企有的选择和品牌开发商合作来抵抗市场风险,有的因早前土地低价获取优势而在市场中占据成本优势,有的另辟蹊径,以完全引领性产品占有市场先机。”

要么引领新需求 要么适应新需求

过去5~10年的时间里,西安的城市地位、经济环境与其他二线城市相比均不占优势,在此情况下房地产市场成交量以及成交价格均缓慢发展。

变化起于2016年9月底。当时,郑州(楼盘)、合肥(楼盘)房地产市场供应出现告急状态,一些客户开始进入西安市场,产生了轮西安市场的热销。由于全国楼市量价齐升的传导,西安房地产市场也出现量价攀升。进入2017年,大西安模式开启,无论是国家战略支持(一带一路、自贸区、中心城市的愿景、米字型高铁的建设等),还是西安本地经济引擎的发力(政府执政思想的转变、招商引资的火热进行、人才及户籍政策的助力等)都为西安房地产市场的发展提供了良好的基础。

杨东朗表示:“西安房价主要靠外来投资客带动,西安本地人炒不起来,这是历史原因,主要是经济发展相对滞后,地缘性购买力较弱,新增企业不多,就业人口导入不多,所以西安房地产市场一直较为平稳,西安本地主要是刚需为主,改善型住房需求较少,投资也就是近几年出现的事情,西安目前销售的房子购买对象本地人占一半,外地客占一半。”

对于一边是限购政策的加码;一边是城市扩容,引导高端人才数量逐年增加的矛盾局面。

杨东朗表示:“国家调控政策的主基调去年是去库存,今年是价格上涨过快,国家宏观调控房地产的主要思路是保持房地产的平稳发展,不能大起大落。西安第二季度涨幅太快,主要是基数小,增幅大,因此西安市政府出台调控政策,是与国家政策保持一致。”

他说:“限购政策只允许外地户籍买一套房,投资客炒房的机遇被封死了,西安房地产市场价格接下来将会趋于平稳,大幅升降的可能性不大。到第四季度各大银行已经把全年贷款额度用光了,接下即使有购房者有购买意愿也无法实现按揭买房。”

杜佳琳认为,西安经济快速增长,未来可预期的是大量人口流入,这是现实存在的状况,要满足住有所居,也要满足居者有其屋。以西安现行政策来看,外地人要满足2年社保就可以购买一套房。而西安人口快速流入是从2017年初开始,按这个政策执行到2019年初将有大部分外地客户具备购买资格。

对于西安房地产市场的未来,杨东朗说“产品质量、产品品位是房地产行业的核心,要么你引领新的居住需求,要么你就要适应新需求,这是房企在新的政策调控和市场条件下需要去做出调整,来适应市场的方向性新需求。”

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